Некоторые особенности владения чешской недвижимостью.

 

Здесь мы будем обсуждать дальнейшие изменения, которые принесут поправки в Гражданский кодекс. На этот раз обратим наше внимание на восстановление института права на строительство. Что это означает для собственника участка, а что для застройщика, которому это право предоставят?

Право на строительство

Как мы уже упоминали в ранней статье, с нового года будет действовать правило, согласно которому здание будет является частью земельного участка. Закон не будет иметь обратной силы, в силу чего правовой статус собственника здания и владельца земельного участка в Чехии, на котором оно расположено, сохранится. Однако отдельные положения закона все-таки обяжут перевести право собственности на землю и постройку на одно лицо, это будет обеспечено действием положений о преимущественном праве владельца участка приобрести находящуюся на нем постройку (или наоборот, в отдельных установленных законам случаях).

Право строительства на чужом земельном участке в Чехии все же сохранится (так называемое право на застройку), при котором за застройщиком сохранится право распоряжаться зданием, однако регулироваться оно будет отдельными положениями Гражданского Кодекса.

Новый Гражданский Кодекс регулирует не только строительство на поверхности земли, но и предоставляет право на строительство под землей, чтобы будет способствовать строительству тоннелей, метро и т.д. Право на строительство будет возможным получить перед началом стройки или после приемки застройщиком начатого строительства от владельца участка. При этом сама застройка не рассматривается как самостоятельный объект, а является частью всего комплекса, на которое распространяется право на строительство. В этом случае распоряжаться (продавать, дарить и т.д), можно только целым комплексом, на который распространяется право на строительство, при этом за владельцем сохраняется право устанавливать ограничения или специальные условия пользования объектом при передаче прав на строительство.

Можно сказать, что право на строительство является какой-то виртуальной вещью, которая обременена земельным участком и которая существует, даже когда строение еще не построено или, наоборот, уже разрушено. Право на строительство регистрируется в Кадастре недвижимости.

НГК устанавливает для обеих сторон (застройщика и владельца участка) взаимные преимущественные права. Если собственник земельного участка решит продать его, он должен сначала предложить застройщику воспользоваться преимущественным правом покупки, и наоборот. При этом это диспозитивная норма, так имущественные субъекты могут определить иной порядок, альтернативный преимущественному праву. Этот порядок должен быть зарегистрирован в кадастре недвижимости.

Владельцем здания будет собственник земли

Поскольку застройщик не будет являться собственником строения (право собственности заменено правом на строительство), предполагается, что право на строительство будет даваться на очень длительный период. НГК его действие ограничивает 99 годами, но с возможностью пролонгации договора. После истечения срока действия права на строительство, строение становится частью земельного участка и соответственно собственностью владельца этого земельного участка. Поэтому рекомендациями юристов является договорное закрепление положений о сумме компенсации застройщику при переходе здания к собственнику земельного участка. Согласно новому Кодексу размер компенсации составляет половину стоимости здания, если стороны не установили иного.

Выбор способа правового регулирования имущественных отношений

Выбор правового регулирования имущественных отношений на земельный участок в Чехии за вами. В случае, если вас интересует краткосрочные перспективы, например вы хотите на относительно короткий период времени построить где-то киоск, предпочтительнее будет арендовать земельный участок. В случае, если речь идет о долгосрочных инвестициях, к примеру, о постройке торгового центра, то лучше выбрать более стабильное и безопасное право на строительство, т.к. договор аренды возможно расторгнуть, а право на строительство, имеет правовую силу сервитута.

В случае, если дело касается частной застройки (например жилого семейного дома в Праге) наилучшим вариантом будет покупка земельного участка под застройку.

Право на строительство будет применяться и к государственным, районным, муниципальным земельным участкам. Компания Personally Real Estate оказывает полный комплекс услуг по покупке земли в Чехии.