Покупаете чешскую недвижимость для бизнеса? Советы как не попасть впросак

Почти каждый предприниматель использует для своих предпринимательских целей какую-нибудь недвижимость. Какие существуют подводные камни при покупке недвижимости? Чего остерегаться, а что наоборот необходимо предпринять?

Покупка недвижимости не совсем простая сделка. Поэтому целесообразно уделять этому достаточное внимание или прибегнуть к услугам профессионалов.

Выбор недвижимости

Выбор недвижимости для бизнес целей, не самая простая вещь. Предприниматель должен определиться с критериями поиска коммерческой чешской недвижимости. Необходимо недвижимость посмотреть, оценить ее состояние и иметь представление о необходимых финансовых затратах на ее ремонт. Для этого лучше всего пригласить специалиста, идеальнее опытного строителя. Хотя эта стадия является приоритетной и сложной, окончательное "да" на покупку недвижимости в Чехии не означает, что предприниматель сделал правильный выбор.

Проверка недвижимости на юридическую чистоту

В кадастре недвижимости следует проверить:

• кто является владельцем недвижимости,
• не заложена ли недвижимость,
• наличие сервитутов,
• не обременена ли иными обязательствами,
• не проходят ли другие сделки с данным объектом.

Можно воспользоваться для этого электронным доступом в земельный кадастр, который дает возможность заглянуть в лист собственности и проверить кадастровые карты на земельный участок.

Покупка недвижимости

После проверки всех формальностей, заключается договор купли-продажи и оформляется заявление о передаче прав собственности - это самая важная часть процесса покупки недвижимости в Чехии. Договор купли-продажи должен быть в письменной форме.

Важно: Право собственности на недвижимость переходит на основании поданного в кадастр недвижимости заявления, а не подписанного договора купли-продажи недвижимости!

На что следует обратить особенное внимание при подписании договора:

• покупная цена не должна отличаться от цены реального предложения.
• в контракте должно быть установлены штрафные санкции за нарушение обязательств со стороны продавца.
• штрафные санкции должны быть сбалансированы с обеих сторон.
• для изучения условий предлагаемого договора необходимо иметь достаточное количество времени. Важно какое-то время посвятить обсуждению условий договора.
• необходимо четко определить предмет договора (недвижимость).
• не заключать и не обещать заключение договоров без изучения покупателем их содержания, особенно прав и обязанностей.
• не подписывать никаких положений, в соответствии с которыми покупатель отказывается от своих прав.

Оплата недвижимости

Ошибочно осуществлять оплату сразу при подписании договора купли-продажи.

Для безопасной оплаты используются следующие способы:

• депозитный счет в банке (самый дешевый вариант),
• инструмент банковского аккредитива,
• внесения денег на счет условного депонирования у нотариуса, адвоката (самый дорогой и самый надежный вариант).

Вариант должен быть выбран в зависимости от объема инвестиций.

Заявление в кадастр недвижимости

Кадастру недвижимости должен быть предоставлен договор с заверенными подписями всех участников сделки вместе с заявлением о передачи права собственности. Количество документов должно быть на 2 экземпляра больше, чем количество участников сделки. Рекомендуется, чтобы у покупателя (и продавца) остался хотя бы 1 экземпляр на руках в процессе передачи документов в Кадастр недвижимости. Практика такова, что подписи, в основном, заверяются только на одном экземпляре договора.

Лично доставлять заявление на регистрацию перехода прав собственности в Кадастр недвижимости нет необходимости. Подать документы может любое лицо. Документы можно послать и почтой.

Расходы, связанные с покупкой недвижимости

• Налог с перевода прав на недвижимость: платится с цены на недвижимость, указанной в договоре, однако в ряде случаев проводится оценка недвижимости независимым оценщиком. В этом случае к расчету принимается оценочная стоимость недвижимости. Налогоплательщиком является продавец, при этом покупатель выступает гарантом. Налог составляет 4%. Уместно в договоре отдельно прописать обязанность продавца заплатить налог.
• Налог на недвижимость: покупатель обязан подать налоговую декларацию в финансовый орган до 31 января года следующего за годам покупки недвижимости, а затем оплатить налог на основании расчетов финансового органа.
• Обязательный административный сбор: платится в Кадастре недвижимости.
• Иные возможные расходы: оплата услуг оценщика, юриста, комиссионное вознаграждение агентству недвижимости.